AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

 

AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

La norma prevede i seguenti benefici:

per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale

per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021) esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

A chi spettano

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

-          non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato

-          hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.

E’ necessario che l’acquirente:

abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile

dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare

dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

I requisiti oggettivi

Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”.

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile) A/3 (abitazioni di tipo economico) A/4 (abitazioni di tipo popolare) A/5 (abitazione di tipo ultra popolare) A/6 (abitazione di tipo rurale) A/7 (abitazioni in villini) A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

 

La deducibilità dal reddito ai fini IRPEF dei canoni concessori ex art. 10 comma I lettera a Dpr n. 917/86

La Sentenza n. 203/2021 della Commissione tributaria regionale Toscana di Firenze ha statuito la deducibilità dal reddito ai fini IRPEF, dei canoni concessori ex art. 10 comma I lettera a Dpr n. 917/86 La sentenza in commento rappresenta una pietra miliare sul contenzioso avente ad oggetto la deducibilità dei canoni di concessione Comunale che ormai va avanti da anni tra i contribuenti e l’Agenzia delle Entrate di Viareggio. La vexata quaestio si basa su due assunti diametralmente opposti: - il contribuente ritiene deducibili dal reddito i canoni corrisposti al Comune, che rappresentano il corrispettivo annuale per mantenere in essere il diritto reale di superficie che consente di fare (o mantenere) una costruzione al di sopra del suolo di proprietà Comunale ex art. 952 c.c.; - l’Agenzia delle Entrate, invece, ritiene che il diritto del contribuente non sia un diritto reale, sebbene obbligatorio, non consentendo la deducibilità del canone ex art. 10 dpr. perché rientrante nella fattispecie di cui all’art. 70 dello stesso Dpr.917/86. Con la sentenza in parola la Commissione regionale fiorentina traccia un indirizzo molto netto sulla vicenda: -da una parte statuisce, senza mezzi termini, la realità dei diritti del concessionario tenuto conto della facoltà attribuita al concessionario di costruire opere nella zona assentita in concessione e di costituire su di esse ipoteca, principi già declinati dalla Suprema Corte di Cassazione ed anche dal TAR; -dall’altra, ha statuito, sempre in linea con la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, che il canone di concessione non costituisce il valore della costruzione, e cioè un entrata a titolo di capitale, bensì la facoltà di mantenere l’opera senza che essa acceda al suolo demaniale stabilendo che i canoni concessori, a prescindere dalla loro realità, abbiano natura di corrispettivo per la concessione del bene, sia quando dalla concessione derivino diritti assimilabili alla locazione, oppure diritti reali limitati quale il diritto di superficie. Ne consegue, in ogni caso, la detraibilità dei canoni ex art. 10 comma 1 lettera a) Dpr n. 917/86, in quanto i canoni costituiscono il presupposto logico giuridico ed economico del reddito derivante dal fabbricato, tenuto conto che la proprietà del fabbricato è condizionata all’esistenza del diritto di superficie che si perpetua mediante il pagamento del canone, quale condizione dell’esistenza stessa del reddito (gravante sul reddito degli immobili), reddito che fra l’altro deriva da contratto di locazione e non corrisponde alla rendita catastale. Per chiarimenti o pareri non esitare a contattarci avv.chiaraconsani@gmail.com Segui la pagina Studio Legale Consani e metti mi piace sarai aggiornato con novità giurisprudenziali e normative.

Dichiarazione di successione - deposito telematico

LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

Per ottenere l’intestazione in proprio favore degli immobili ereditari e lo smobilizzo delle somme depositate nei conti correnti del de cuius si devono prima pagare allo Stato le tasse di successione.

Queste tasse vengono pagate tramite la presentazione della dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi, dai chiamati all'eredità, dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente.

Il chiamato non è erede finché non accetta l’eredità ma l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione ricade su di lui sin da subito a meno che non rinunci espressamente all’eredità con atto pubblico ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale.

La nuova dichiarazione di successione e domanda di volture catastali deve essere presentata esclusivamente in via telematica con l’ausilio di professionisti competenti e abilitati al servizio da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione è sufficiente presentarne una sola.

Contribuenti esonerati

Non c'è obbligo di dichiarazione se l'eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto e l'attivo ereditario ha un valore non superiore a 100.000 euro e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari. Queste condizioni possono venire a mancare per effetto di sopravvenienze ereditarie.

Imu

Coloro che hanno presentato la dichiarazione di successione in cui sono indicati beni immobili non devono presentare la dichiarazione Imu (Imposta municipale propria). Saranno gli stessi uffici dell’Agenzia delle Entrate, competenti a ricevere la dichiarazione di successione, a trasmetterne copia al Comune in cui sono ubicati gli immobili.

Autoliquidazione imposta immobili

Quando nell’attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre autoliquidare le imposte ipotecaria, catastale, di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali (per esempio, per le formalità ipotecarie).

Il pagamento delle somme dovute e calcolate in autoliquidazione avviene con addebito su un conto aperto presso un intermediario della riscossione - convenzionato con l'Agenzia delle Entrate - e intestato al dichiarante oppure al soggetto incaricato della trasmissione telematica, identificati dal relativo codice fiscale. Per questo, quando si compila la dichiarazione vanno indicati il codice Iban del conto sul quale addebitare le somme dovute e il codice fiscale dell’intestatario del conto corrente.

Il versamento dell'imposta di successione

L’imposta di successione liquidata dall’ufficio territoriale competente sulla base della dichiarazione presentata può essere pagata anche a rate, con queste modalità:

• almeno il 20% dell’importo deve essere versato entro sessanta giorni dalla notifica dell’avviso di liquidazione

• la parte restante, è versata in otto rate trimestrali (dodici, per importi superiori a ventimila euro), sulle quali sono dovuti gli interessi calcolati dal primo giorno successivo al pagamento della tranche iniziale. Le rate scadono l'ultimo giorno di ciascun trimestre.

La rateazione non è ammessa per importi inferiori a 1.000 euro.

Ritardo nella presentazione della dichiarazione di successione

Decorso il termine di dodici mesi, l’Agenzia delle Entrate può procedere d’ufficio all’accertamento dell’attivo ereditario e alla auto-liquidazione delle imposte a carico degli eredi. Una volta che è stato notificato l’accertamento, gli eredi non potranno più avvalersi del ravvedimento operoso e si vedranno costretti a pagare oltre a quanto dovuto e agli interessi di mora anche le sanzioni amministrative che possono andare dal 120 al 240 per cento dell’imposta liquidata d’ufficio.

Nel caso di ritardo nella presentazione della dichiarazione di successione, e sempre che non sia già intervenuto l’accertamento del fisco, agli eredi è concesso di procedere con il cosiddetto ravvedimento operoso; con il quale oltre il pagamento di quanto già dovuto per la presentazione della dichiarazione di successione, si procederà al pagamento di interessi di mora, che variano a seconda del ritardo accumulato.

Per il pagamento delle imposte e delle relative sanzioni è riconosciuto allo Stato un privilegio speciale per la riscossione coattiva, la cui forza è tale da prevalere in sede di riparto del ricavato della vendita dei beni pignorati anche sulle ipoteche preesistenti.

Lo Studio Legale Consani è abilitato alla presentazione delle dichiarazioni di successione in tutta Italia tramite il canale telematico dell’Agenzia delle Entrate.

Siamo a vostra disposizione per una consulenza e preventivo.

Non esitate a contattarci

chiara.consani@studioconsani.eu

avv.chiaraconsani@gmail.com

 

CESSIONI INTRACOMUNITARIE DI IMBARCAZIONI

CESSIONI INTRACOMUNITARIE DI IMBARCAZIONI

AI FINI DELLA NON IMPONIBILITA’ IVA

PROVA DELLA FUORIUSCITA DEL BENE DAL

TERRITORIO DELLO STATO (ART.

41 DEL DL 331 N. 1993)

RISOLUZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE N 71e

Per beneficiare della non imponibilità IVA l’operatore nazionale che cede imbarcazioni trasportate direttamente via mare dal cessionario in altro Stato UE cosa deve assicurarsi ai fini di garantire la propria buona fede necessaria per la non imponibilita iva.?

Ai sensi dell'art. 41, comma 1, lettera a), del D.L. citato, costituiscono operazioni non imponibili le cessioni a titolo oneroso di beni trasportati o spediti nel territorio di un altro Stato membro dal cedente, dall'acquirente o da terzi per loro conto, nei confronti di soggetti passivi d'imposta. Ne consegue che l'effettiva movimentazione del bene dall'Italia ad un altro Stato membro rappresenta una tra le condizioni necessarie per l'applicazione del regime di non imponibilità di cui al citato articolo 41. In tema di prova della movimentazione del bene dallo Stato di partenza del bene allo Stato di destino, la Direttiva 2006/112/CE non conferisce alcuna indicazione circa la forma e la tipologia della stessa, lasciando, invece, che siano gli Stati membri a definire ciò, nel momento in cui fissano le condizioni e i requisiti per l'applicazione del regime di non imponibilità (cfr. risoluzione n. 19/E del 2013).

Stante la mancanza nell'ordinamento interno di una norma che stabilisca quali documenti siano idonei a dimostrare l'avvenuto trasferimento del bene dall'Italia ad altro Stato membro, la prassi amministrativa ha fornito alcuni chiarimenti in merito.

In primo luogo, l'amministrazione ha stabilito che può costituire prova idonea dell'uscita del bene dal territorio dello Stato " l'esibizione del documento di trasporto da cui si evince l'uscita delle merci dal territorio dello Stato per l'inoltro ad un soggetto passivo d'imposta identificato in altro Paese comunitario".

Accanto al predetto documento, di natura non fiscale, corre l'obbligo per il cedente di conservare gli elenchi riepilogativi delle operazioni intracomunitarie, le fatture, la documentazione bancaria dalla quale risulti traccia delle somme riscosse in relazione alle cessioni intracomunitarie, i contratti attestanti gli impegni intrapresi tra le parti che hanno dato origine alla cessione intracomunitaria (cfr. ris. n. 345/E del 2007).

In secondo luogo, nelle ipotesi in cui il cedente non abbia provveduto direttamente al trasporto ( non essendoci valico doganale nelle cessioni UE) e non sia in grado pertanto di reperire il documento relativo (ad esempio in caso di cessioni franco fabbrica), l'amministrazione ha stabilito il principio per cui la prova del trasferimento del bene "può essere fornita con qualsiasi altro documento idoneo a dimostrare che le merci sono state inviate in altro Stato membro" (cfr. ris. n. 477/E del 2008).

Con riferimento alla prova della cessione intracomunitaria, dai documenti di prassi sopra richiamati emergono due principi:

1) quando non è possibile esibire il documento di trasporto sono ammissibili altri mezzi di prova idonei;

2) la prova dell'avvenuto trasferimento del bene in altro Stato membro deriva da un insieme di documenti da cui si ricava, con sufficiente evidenza, che il bene è stato trasferito dallo Stato del cedente a quello dell'acquirente.

In applicazione dei predetti principi, si esprime l'avviso che il contribuente, nel caso di specie, possa fornire la prova in argomento attraverso l'esibizione della seguente documentazione:

a) fattura di vendita dell'imbarcazione;

b) documentazione bancaria dalla quale risulti traccia delle somme riscosse in relazione all'operazione effettuata;

c) contratti attestanti gli impegni intrapresi tra le parti che hanno dato origine alla cessione intracomunitaria;

d) documentazione commerciale che attesti il passaggio di proprietà tra cedente e cessionario;

e) documento da cui risulti la cancellazione da parte del cedente della imbarcazione dal registro italiano;

f) documento da cui risulti la avvenuta iscrizione della imbarcazione nel registro francese;

g) elenco riepilogativo delle operazioni intracomunitarie (Intrastat).

Inoltre, data la natura del bene (imbarcazione) e la circostanza che lo stesso viene trasportato dal cessionario, in aggiunta alla documentazione sopra elencata e in sostituzione del documento di trasporto, occorre fornire anche una dichiarazione da parte del cessionario - corredata da idonea documentazione -(ad esempio il contratto di ormeggio stipulato con il porto di destinazione), che attesti di avere condotto l'imbarcazione da un porto italiano ad un porto francese.

Infine, l'applicazione del regime di non imponibilità alla cessione dell'imbarcazione, ai sensi dell'art. 41 del D.L. n. 331 del 1993, comporta l'obbligo per il cedente di osservare un "comportamento diligente" richiesto in relazione alla operazione posta in essere.

Sul punto, infatti, la Corte di giustizia Ue ha stabilito che "l'amministrazione può esigere che il fornitore adotti tutte le misure necessarie per evitare di partecipare ad una frode fiscale (sentenza 27 settembre 2007, C-409/04, punto 65).

La Corte di Cassazione, seguendo tale orientamento, in tema di dovere di diligenza del cedente, ha stabilito che " mentre può certamente escludersi che il cedente sia tenuto a svolgere attività investigative sulla movimentazione subita dai beni ceduti dopo che gli stessi siano stati consegnati al vettore incaricato dal cessionario - deve invece affermarsi il dovere del cedente di impiegare la normale diligenza richiesta ad un soggetto che pone in essere una transazione commerciale e, quindi, di verificare con la diligenza dell'operatore commerciale professionale le caratteristiche di affidabilità della controparte" (sentenza n. 13457 del 27 luglio 2012).

IL DECRETO SALVA INQUILINI: DUBBI E PERPLESSITA'

IL DECRETO SALVA INQUILINI DL 47/14 (convertito nella L. 80/14) e precisamente l’art. 5 comma 1-ter.

Il legislatore è reintervenuto come avevamo previsto con l’art. 5 comma 1 ter della l 80/2014, che ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3.

 

Questa norma è stata emanata con il solo intento di evitare agli inquilini di pagare gli arretrati e di godere per un altro anno e mezzo del pagamento del canone ridotto.

La legge che ha nuovamente soccorso gli affittuari stabilisce, infatti, che sono fatti salvi, fino al 31 dicembre 2015, gli effetti prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
 

La norma ha voluto, puramente e semplicemente, procrastinare gli effetti di una norma dichiarata incostituzionale: in questo caso è ineluttabile un nuovo intervento della Corte volto a sanzionare la violazione del giudicato costituzionale.

Si evidenzia a tal fine la copiosa giurisprudenza costituzionale che impedisce al legislatore di fare salvi o prolungare gli effetti di una norma incostituzionale.

Restano dubbi e perplessità in merito a questa nuova normativa.

Non ci resta che attendere le numerose sentenze che stanno emettendo i vari Tribunali in merito agli sfratti richiesti e ottenuti nonostante le norme incostituzionali che il nostro paese riesce inesorabilmente ad approvare.

 

 

DECRETO LEGISLATIVO 23/2011 LA PRONUNCIA DELLA CORTE COSTITUZIONALE SENTENZA 50/2014,

La Consulta cancella le sanzioni previste dall'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 per i contratti in nero.

La Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011, nella parte in cui prevedeva la possibilità del conduttore di registrare tardivamente il contratto di locazione “in nero”, ottenendo un “nuovo” contratto di durata quadriennale e con riduzione del canone d'affitto pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Una disciplina estesa anche alle ipotesi di contratto di locazione registrato con un canone inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato

Tale norma così disponeva: “ Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

La dichiarazione di incostituzionalità di una legge o di un atto avente forza di legge rende la norma inefficace ex tunc e, quindi, estende la sua invalidità a tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione della corte, pertanto finiranno nel nulla i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011.

Gli inquilini che hanno denunciato all’agenzia delle entrate il contratto di locazione in nero dovranno  liberare l'abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva, inoltre il proprietario avrà diritto a un'indennità per l'arricchimento senza causa, e per indebita occupazione nel caso di ritardata consegna dell’immobile.

Per chiarimenti e consulenze scrivere alla seguente mail: chiara.consani@virgilio.it