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martedì 26 novembre 2013

SPESE CONDOMINIALI IL NUOVO ’ART. 63, COMMA 5, DISP. ATT. RIFORMA DEL CONDOMINIO.


Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

ART. 63 DISP. ATT. C.C.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In relazione alla disposizioni dell’art. 63, c.4, disp. Att. come già sottolineato nel precedente Post http://avvocatochiaraconsani.blogspot.it/2011/08/spese-condominiali-carico.html vi è la necessità di far risultare nell’atto con cui si trasferisce un’unità in condominio la posizione dell’acquirente in ordine ai contributi condominiali.

La norma in commento tiene ferma la responsabilità solidale esterna dell’acquirente per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Se il venditore non avesse già saldato tutte le sue pendenze l’acquirente assumerà responsabilità solidale per il pagamento e di ciò deve essere dato atto.

L’acquirente, a propria tutela, potrà pretendere l’esibizione di un’apposita attestazione rilasciata dall’Amministratore dalla quale risulti lo stato dei pagamenti dell’alienante. Si segnala che l’art. 1130 C.C (nuova versione) prevede ora espressamente l’obbligo dell’Amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali in corso.

Per prassi le spese condominiali ordinarie maturate sino alla data di trasferimento (o Sino alla data di effettiva consegna dell'immobile) sono poste a carico del venditore, mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, per cui sono poste a carico del venditore le spese deliberate sino alla data del trasferimento (salva Sempre la responsabilità esterna solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. a.) Peraltro, per quanto riguarda le spese straordinarie, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, per il caso in cui manchi una disciplina pattizia.

La Legge 220/2012 ha altresì introdotto una responsabilità solidale anche a carico del venditore.

Chi cede diritti su unità immobiliari in condominio resta obbligato solidalmente con il suo avente causa per i contributi maturati sino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo traslativo.

Pertanto fino a quando non venga prodotta all’Amministratore copia autentica dell’atto traslativo, l’alienante resta obbligato solidalmente per gli oneri condominiali maturati fermo restando il diritto di rivalsa nei confronti dell’avente causa, obbligato principale.